Das Haus steht – die Anschlussfinanzierung auch?

Die Zinsen sind so niedrig wie nie zuvor: So können Sie sich diese mithilfe eines Forward-Darlehens sichern.


23.11.2016

Quizfrage: Worüber ärgert sich jemand, der im Jahr 2001 ein Haus finanziert hat, und worüber freut sich sein neuer Nachbar, der erst in 2016 gebaut hat? Richtig: die Zinsen. In 2001 lag der durchschnittliche Effektivzins für ein Hypothekendarlehen in Deutschland nämlich noch bei stolzen 5,9 Prozent p.a. (die Angabe „p.a.“ steht für das lateinische „per anno“, was übersetzt „pro Jahr“ bedeutet). Ein Blick in die Statistik des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken zeigt: 15 Jahre später ist derselbe Zinssatz auf schmale
1,5 Prozent p.a. geschrumpft (Stand: Oktober 2016). Die gute Nachricht ist: Auch der Häuslebauer von 2001 kann mit seinem neuen Nachbarn noch auf die Niedrigzinsen anstoßen. Das Zauberwort heißt dabei „Anschlussfinanzierung“. Was genau dahintersteckt, erklären wir mithilfe unseres Experten Thomas von der Volkswagen Bank in diesem Artikel.  

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Jeder, der sich dafür entscheidet, in eine Immobilie zu investieren, weiß, dass er dafür ordentlich Geld in die Hand nehmen muss. Da nur wenige dieses Geld gänzlich unter dem Kopfkissen haben, entscheiden sie sich in der Regel für die Aufnahme eines Immobilien-Darlehens bei einer Bank. Bei einer solchen Finanzierung wird unter anderem eine mehrjährige Zinsbindung festgelegt – in der Regel über einen Zeitraum von 10 bis 15 Jahren. In diesem Zeitraum wird der mit der Bank vereinbarte Zinssatz nicht dem jeweils aktuellen Zinsniveau angepasst. Läuft diese Sollzinsbindung aus, sollte man sich Gedanken machen, wie man die weitere Finanzierung gestalten möchte.

Wenn man sich in der Zwischenzeit nicht über einen unerwarteten Geldsegen freuen konnte, benötigt man vermutlich eine Anschlussfinanzierung. Diese neue Finanzierung kann man entweder mit der bisherigen Bank zu neuen Konditionen abschließen oder man wechselt zu einem anderen Anbieter. Entscheidet man sich für einen anderen Anbieter, wird mit diesem ein Darlehensvertrag zu neuen Konditionen abgeschlossen. Mit dem Geld aus dieser neuen Finanzierung wird die Restsumme des Darlehens bei der alten Bank abbezahlt. Die Verhandlungsbasis ist in jedem Fall natürlich der aktuelle Zinssatz – und der ist momentan aus Sicht der Bankkunden sehr günstig (Stand: Oktober 2016).  

Anschlussfinanzierung: Wann sollte man sich darum kümmern?

Fragen Sie einen Bankberater, wird er Ihnen in der Regel raten, sich spätestens zwei bis drei Jahre vor dem Auslaufen des Vertrags oder der Sollzinsbindung um die Anschluss-Optionen zu kümmern – vor allem, wenn die Konditionen zu dem Zeitpunkt unschlagbar sind. Dann heißt es auch hier: Zeit ist Geld. Die Bank spricht in diesem Fall von einem „Forward-Darlehen“.

Was genau ist ein Forward-Darlehen?

Kurz gesagt: Ein Forward-Darlehen sichert Ihnen den jeweils aktuellen Zinssatz für Ihre Anschlussfinanzierung bis zu 60 Monate im Voraus. Dieses Finanzierungsmodell lohnt sich genau dann, wenn aktuell ein besonders niedriger Bauzinssatz angeboten wird und zu erwarten ist, dass in den kommenden Jahren die Zinsen eher wieder ansteigen als sinken werden. Wie bei einer regulären Anschlussfinanzierung kann auch das Forward-Darlehen bei der bisherigen Bank oder bei einem neuen Anbieter abgeschlossen werden. Mehr dazu erfahren Sie auch bei Finanztip.de.

Gibt es einen Haken beim Forward-Darlehen?

Die Planungssicherheit, die ein Forward-Darlehen für Kunden mit sich bringt, birgt für die Bank natürlich ein gewisses Risiko. Dieses Risiko lassen sich Kreditinstitute in Form eines Zinsaufschlages bezahlen. Wie hoch dieser ist, hängt davon ab, wie die jeweilige Bank die Zinsentwicklung für die kommenden Jahre einschätzt. In den letzten Jahren lag der Aufschlag im Durchschnitt bei etwa 0,02 Prozentpunkten pro Monat, bis zum Zeitpunkt des Vertragsbeginns der Anschlussfinanzierung.  

Hier eine fiktive Beispielrechnung:

Wenn ich mir 24 Monate vor Auslaufen meiner aktuellen Zinsbindung einen Zinssatz von 2,1 Prozent „sichern“ möchte, kommt ein Aufschlag von 0,48 Prozentpunkten dazu (0,02 x 24 Monate). Der Sollzinssatz inklusive Zinsaufschlag läge also bei Beginn der neuen Zinsbindung bei 2,58 Prozent per anno.

Welche anderen Möglichkeiten habe ich?

Wer nicht willens ist, den Aufschlag für ein Forward-Darlehen zu zahlen, kann natürlich auch bis kurz vor dem Auslaufen der Sollzinsbindung warten und dann einfach die Finanzierung bei der bisherigen Bank verlängern. Dies kann aufgrund einer gegebenenfalls bereits längeren Zusammenarbeit durchaus Vorteile in Form von günstigen Konditionen für die weitere Zusammenarbeit mit sich bringen. Das muss aber nicht sein. Es lohnt sich also in jedem Fall, Angebote zu vergleichen und gegebenenfalls einen Wechsel zu einem anderen Kreditinstitut in Betracht zu ziehen. Ein halbes Jahr Vorlauf sollte man sich aber auch für diesen Vergleich in jedem Fall gönnen.


AUCH INTERESSANT:

Immobilien kaufen – Christoph Krachten bei „Eigentlich einfach“

Träumen Sie von den eigenen vier Wänden? Expertin Stephanie von der Volkswagen Bank GmbH erklärt Christoph Krachten a.k.a. Clixoom wie eine Immobilienfinanzierung abläuft und worauf man achten muss, wenn man Immobilien kauft.

KfW-Förderung: So hilft der Staat bei der Eigenheimfinanzierung.

Verschiedene Förderprogramme mit attraktiven Zinsen sind wichtige Bausteine in Ihrem Immobilienfinanzierungsplan.  

Der Traum vom Eigenheim: Mit diesen „versteckten Kosten“ müssen Sie rechnen.

Notar, Grunderwerbsteuer und Co.: Das sind die wichtigsten Ausgaben neben dem eigentlichen Kaufpreis. 

Immobilien als Wertanlage – Fragen und Antworten

In Zeiten niedriger Zinsen kann es sich lohnen, eine Wohnung zu vermieten oder zu verkaufen. Wir zeigen, worauf man achten sollte.

Ihr Browser scheint veraltet zu sein!

Für eine problemlose Darstellung dieser Seite und eine Erhöhung der
Sicherheit Ihres Systems verwenden Sie bitte einen aktuellen Browser.