Immobilien als Wertanlage – Fragen und Antworten

In Zeiten niedriger Zinsen kann es sich lohnen, eine Wohnung zu vermieten oder zu verkaufen. Wir zeigen, worauf man achten sollte.


11.11.2016

Ein bisschen Science-Fiction zum Einstieg: Wohin würden Sie mit einer Zeitmaschine reisen? Zu den Dinosauriern? In die Renaissance-Zeit? Unser Vorschlag: Beamen Sie sich doch nach München ins Jahr 2010, kaufen Sie dort eine Eigentumswohnung, kehren Sie zurück in die Gegenwart und verkaufen Sie die Immobilie wieder. Denn damals kostete der Quadratmeter in Bayerns Landeshauptstadt laut empirica-Institut im Schnitt noch 3.595 Euro, fünf Jahre später schon 6.338 Euro. Satte Preissteigerungen auf dem Markt für Häuser und Wohnungen sind in den vergangenen Jahren alles andere als Science-Fiction gewesen, sondern Realität – auch außerhalb von München: In den sieben größten deutschen Städten wuchsen die Immobilienpreise zwischen 2010 und 2015 laut „Zeit Online“ um 46 Prozent. Angesichts solcher Zahlen könnte man in Immobilien die Chance auf hohe Renditen sehen – insbesondere in Zeiten der Niedrigzinsen. Doch in der Praxis sollte man sich genau informieren und abwägen, bevor man eine Wohnimmobilie kauft, um sie zu vermieten oder gewinnbringend zu verkaufen. Eine erste Orientierung dazu bietet dieser Artikel, den wir mithilfe unseres Kollegen Thomas von der Volkswagen Bank verfasst haben.

Immobilien als Kapitalanlage: Welche Faktoren beeinflussen den Wert?

Die Lage:
Neben den großen Metropolen landen mit Ingolstadt, Rosenheim, Erlangen und Regensburg laut empirica-Institut auch vier kleinere Städte in den deutschen Top 10 der Orte mit den höchsten Kaufpreisen für Eigentumswohnungen. Kein Wunder, denn sie alle liegen im Einzugsgebiet vieler und großer Arbeitgeber – z. B. Audi in Ingolstadt. Die Arbeitsmarktsituation vor Ort ist einer der wichtigsten Faktoren für die Attraktivität einer Immobilie und damit auch für ihren Preis. Ebenfalls wichtig: die Infrastruktur. Wenn Schulen, Kitas, Geschäfte, Cafés oder auch Ärzte in der Nähe der Wohnung zu finden sind, können diese ein wichtiger Entscheidungsgrund für die Nachfrage und damit auch den Wert sein. Das heißt insbesondere für potenzielle Immobilienkäufer, die vermieten oder später wieder verkaufen wollen: Schauen Sie sich die Umgebung genau an, bevor Sie zuschlagen! Denn Immobilienpreise können auch sinken – z. B. in ländlichen Regionen, in denen die Einwohner schwinden, wie dieser Artikel von „Focus Online“ zeigt.

Die Art der Immobilie, Ausstattung und Zustand:
Eigentumswohnung oder lieber ein eigenes Haus? Diese „Glaubensfrage“ spielt zumindest beim Thema Wertanlage keine große Rolle, da sich die Preise für die beiden Wohnimmobilien-Typen in den vergangenen Jahren parallel zueinander entwickelt haben – zumindest an denselben Standorten.

Die Ausstattung fällt dagegen stärker ins Gewicht, oder würden Sie noch in ein Haus ziehen, in dem es kein schnelles Internet gibt? Vor allem bei Neubauten an Ortsrändern sollte man darauf achten, wie gut die Immobilie erschlossen ist – z.B. in puncto Vernetzung, aber auch was die Anbindung an Straßen und den öffentlichen Nahverkehr angeht.

Wer die Immobilie langfristig vermieten möchte, sollte auch bedenken, dass unsere Gesellschaft immer älter wird. Laut Statistischem Bundesamt wird bereits 2020 jeder fünfte Deutsche über 67 Jahre alt sein. Der demografische Wandel könnte ebenfalls Auswirkungen auf die Immobilienpreise haben – z. B. weil barrierefreie Wohnungen mit Fahrstuhl stärker nachgefragt werden könnten.

Alter und der Zustand einer Immobilie fallen dagegen immer weniger ins Gewicht. Die Nachfrage steigt mittlerweile auch bei sanierungsbedürftigen Objekten – auch weil z. B. die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) günstige Förderungen für Energieeffizienzprogramme bereithält (Stand: Oktober 2016).

Wohnung oder Haus vermieten: Worauf sollte man achten, damit sich das lohnt?

Miete vs. Kredit:
Wer eine Immobilie kauft, nimmt dafür für gewöhnlich einen Kredit bei einer Bank auf. Das gilt auch für Häuser oder Wohnungen, die man vermieten möchte. Einen „echten“ Gewinn wirft die Immobilie erst dann ab, wenn der Kaufpreis mithilfe der Mieteinnahmen refinanziert worden ist. Steuerlich fällt aber meist schon im ersten Jahr ein zu versteuernder Gewinn an. Mehr Informationen dazu erhalten Sie hier.

Wie hoch sollte also die Miete sein? Als Faustregel gilt: Der Vermieter sollte von seinen Mietern monatlich mindestens so viel Geld verlangen, wie er der Bank für die Immobilie schuldet. Außerdem sollten Immobilienbesitzer in spe einkalkulieren, dass regelmäßig Instandhaltungskosten, also nicht umlagefähige Nebenkosten, für die Wohnung anfallen können – z. B. für eine kaputte Heizung. Ebenfalls wichtig: die gesetzliche Mietpreisbremse. Sie schützt die Mieter und verhindert, dass Mieten beliebig steigen dürfen. Mehr Infos dazu gibt’s unter anderem im Ratgeber-Portal finanztip.de.

Die Mieter:
Der Albtraum eines jeden Vermieters sind Mieter, die nicht zuverlässig zahlen. Daher ist es ratsam, eine sorgfältige Auswahl zu treffen. So ist es mittlerweile vielerorts Usus, dass die Bewerber eine Schufa-Auskunft, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung und Gehaltsnachweise vorlegen müssen.

Kleiner Tipp: Wer eine Wohnung kaufen möchte, in der bereits (verlässlich zahlende) Mieter wohnen, könnte damit bei der Bank mit einer zusätzlichen Sicherheit punkten, wenn es um die Kreditvergabe geht.  

Makler und Steuern:
Bis zum 30. Mai 2015 durften sich Vermieter in Deutschland freuen: Sie beauftragten einen Makler mit der Mietersuche und hatten die Möglichkeit die Provision für den Dienstleister an die künftigen Mieter weitergeben. Seit dem 1. Juni 2015 gilt bundesweit jedoch das sogenannte Bestellerprinzip. Das Gesetz besagt, dass bei Vermietungen derjenige den Makler bezahlen muss, der ihn beauftragt hat – in der Regel sind das die Vermieter.

Zudem sind die Einnahmen aus Vermietungen und Verpachtungen in Deutschland steuerpflichtig. Wie hoch die Steuern sind, lässt sich pauschal nicht sagen, sondern hängt von individuellen Faktoren ab – z. B. ob man mit der vermieteten Wohnung einen Gewinn oder Verlust erwirtschaftet. Weitere Informationen dazu finden Sie etwa auf der Website des Immobilien-Anbieters Immobilienscout24.de.

Hinweis: Im Gespräch mit einem Steuerberater können Sie erfahren, wie Sie als Vermieter auch Kosten absetzen können.

Wohnung oder Haus verkaufen: Was gibt es hier zu beachten?

Der Verkaufspreis:
Wer eine Immobilie verkaufen möchte, sollte sich genau überlegen, wie viel er verlangt, bevor er inseriert. Verkäufer haben bei der Gestaltung des Verkaufspreises eine freiere Hand als bei der Monatsmiete, sollten in der Regel aber keine unverhältnismäßig hohen oder niedrigen Summen aufrufen.

 

Wie findet man nun den angemessenen Preis? Da die Lage einer der wichtigsten Faktoren ist (siehe oben), genießen Ortskundige einen Vorteil, denn sie kennen womöglich die ortsüblichen Preise am besten. Wer dagegen Orientierungshilfe sucht, kann z. B. einen Makler fragen oder einen Gutachter beauftragen, den Wert der Immobilie zu schätzen. Weitere Informationen dazu lesen Sie unter anderem in diesem Artikel von „Welt Online“.

Maklerkosten und Steuern:
Im Rahmen eines Verkaufs einer Immobilie übernimmt in der Regel der Käufer die Maklerkosten. Das ist jedoch nicht per Gesetz so geregelt, sondern muss vor Vertragsabschluss von Käufer und Verkäufer explizit so vereinbart werden.

Und welche Steuern sollte der Verkäufer einplanen? Hier lautet die Antwort: Kommt darauf an – zum einen, ob er selbst in der Immobilie gelebt hat, zum anderen, wie lange ihm das Haus oder die Wohnung schon gehört.

Wenn der Verkäufer selbst in der Immobilie zu Hause war, ist der Gewinn aus dem Verkauf häufig steuerfrei. Hat er das Objekt dagegen nie selbst bewohnt, sondern z.B. nur vermietet, muss er den Gewinn versteuern. Ausnahme: Die Immobilie gehört ihm schon länger als zehn Jahre. Dann kann er sie auch steuerfrei weiterverkaufen, wenn er sie nie selbst genutzt hat.

Tipp: Für konkrete Infos zum Thema Steuern fragen Sie am besten bei Ihrem Steuerberater nach.

Wie könnten sich die Immobilienwerte in Zukunft entwickeln?

Eine eindeutige Prognose kann niemand geben, klar ist jedoch: Zwei Faktoren sind beim Kauf einer Immobilie – egal, welcher Art – entscheidend: die Höhe der Zinsen und der Preis für das Objekt selbst.

Die Immobilienzinsen hängen stark vom Leitzins ab, den die Europäische Zentralbank (EZB) festlegt. Aktuell (Stand: Oktober 2016) erscheint es eher unwahrscheinlich, dass der Leitzins aus seinem Tief herauskommt und damit auch die Immobilienzinsen nach oben treibt.

Bei den Immobilien selbst steigen vor allem in den Städten die Preise weiter an. Ob es hier zu einer Wende kommen kann, ist nicht ersichtlich. Aber wie bei allen Wertanlagen sollten Anleger mögliche Verluste zumindest mit einkalkulieren.

Möglich ist, dass die Urbanisierung zu einer Zweiteilung führt: Während die Preise in den Städten steigen, sinkt in den ländlichen Regionen die Nachfrage nach Wohnimmobilien und damit auch ihr Wert.

Unterm Strich gilt: Auch bei einem Immobilienkauf zur Wertanlage sollte jeder vorher genau überlegen, wie viel Geld er wirklich investieren kann. Weitere Orientierung dazu bietet Ihnen auch dieser Ratgeber-Artikel von uns.


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