Immobilien: Mit diesen „versteckten Kosten“ muss man rechnen

Notar, Grunderwerbssteuer und Co. Ein Überblick über die wichtigsten Ausgaben neben dem eigentlichen Kaufpreis.


Für die meisten Menschen ist die Finanzierung einer eigenen Immobilie die größte Investition ihres Lebens. Entsprechend sorgfältig sollte die Erfüllung des Traums vom Eigenheim geplant werden – insbesondere, was die Kostenkalkulation angeht. Wer im Internet nach einem Haus oder einer Eigentumswohnung sucht, sieht dort in den Inseraten zunächst einmal für gewöhnlich nur den Kaufpreis. Dieser macht zwar einen Großteil der aufzubringenden Summe aus, doch darüber hinaus müssen Häuslebauer noch zusätzliche Ausgaben mit einplanen. Die Nebenkosten summieren sich schnell auf mehr als zehn Prozent der Kaufsumme. Welche das sein können, haben wir mit unserem Kollegen Thomas von der Volkswagen Bank besprochen.

Immobilienfinanzierung: Diese Kosten kommen in jedem Fall auf einen zu

Der Notar:
Beim Notar wird aus dem Traum vom Eigenheim eine juristisch verbindliche Zusage. Denn unter seiner Aufsicht unterschreibt der Häuslebauer den Kaufvertrag, z.B. mit seinem Bauträger. Jeder Immobilienkauf in Deutschland muss über einen Notar erfolgen. Zu den Aufgaben des Juristen gehört es, den Vertrag zu bestätigen und als neutrale Instanz beide Seiten über Rechte und Pflichten gegenüber dem Vertragspartner aufzuklären. So wird etwa der Käufer nach Vertragsabschluss potenziell schadenersatzpflichtig gegenüber dem Verkäufer – z.B. wenn er in finanzielle Engpässe gerät und die Kaufpreiszahlung nicht stemmen kann. Deshalb muss unbedingt die Immobilienfinanzierung stehen und eine verbindliche Zusage der Bank vorliegen, bevor man zum Notar geht. Neben der Schließung des Kaufvertrags steht für Immobilienkäufer noch ein zweiter Termin in der Kanzlei des Notars an: für den Eintrag ins Grundbuch. Der Notar sorgt dafür, dass im örtlichen Grundbuch festgehalten wird, dass es einen Eigentümerwechsel (z.B. eines Grundstücks oder einer Immobilie) gegeben hat. Auch eine mögliche Grundschuld des Eigentümers, die der kreditgebenden Bank als Sicherheit dient, wird im Grundbuch festgehalten. Als Faustregel kann festgehalten werden, dass sich die Notarkosten bei einem Immobilienkauf auf rund 2 % des beurkundeten Kaufpreises belaufen. Heißt: Wer „nur“ ein leeres Grundstück kauft, kommt wahrscheinlich zunächst günstiger weg als jemand, der eine fertige Immobilie kauft, die in der Regel teurer ist als ein brachliegendes Grundstück.

Übrigens: Das Grundbuch ist kein öffentliches Register, niemand kann es ohne berechtigtes Interesse einsehen.

Die Grunderwerbssteuer:
Wer beim Notar alles geregelt hat, kann sich alsbald auf Post vom Finanzamt „freuen“. Jeder Immobilienkäufer muss einmalig die sogenannte Grunderwerbssteuer bezahlen. Die Höhe des Steuersatzes ist Ländersache und richtet sich immer nach dem Kaufpreis. Beispiel: Wer eine bereits existierende Immobilie für 250.000 Euro in Schleswig-Holstein kauft, muss aktuell 16.250 Euro Grunderwerbssteuer (6,5 Prozent) zahlen. In Sachsen, wo der Steuersatz nur bei 3,5 Prozent liegt, fallen nur 8.750 Euro an (Stand: Oktober 2016).

Die Grundsteuer:
Solange man eine Immobilie oder ein Grundstück besitzt, muss man dafür jedes Jahr die Grundsteuer zahlen. Ihre Höhe wird von der Gemeinde mithilfe eines so genannten Hebesatzes und dem Wert der Immobilie berechnet. Wie hoch sie ist, können Sie direkt bei Ihrer Gemeinde erfragen. Weitere Informationen erhalten Sie auch auf der Ratgeber-Webseite Grundsteuerberechnen.de.

Tipp: Wer unentschlossen ist, in welche Gemeinde er ziehen möchte, kann die Höhe der Grundsteuer mit in die Entscheidung einfließen lassen. In jedem Fall sollte man diesen Betrag bei den jährlichen Fixkosten mit einkalkulieren.

Wichtig für alle, die eine bereits bestehende Immobilie kaufen möchten: Ist der Wert der Immobilie seit dem Bau gestiegen, etwa weil sie in der Zwischenzeit renoviert oder umgebaut worden ist, kann sich dies auf die Höhe der Grundsteuer auswirken. Mehr Informationen zur genauen Berechnung bekommen Sie hier.

Bauantrag und Bauanzeige:
Nur weil man ein Grundstück besitzt, darf man natürlich nicht einfach drauflosbauen. Eine Genehmigung ist in jedem Fall nötig. Ob ein aufwendiger Bauantrag eingereicht werden muss oder der schnellere Weg, eine Bauanzeige, eingeschlagen werden kann, kann man bei der zuständigen Baubehörde erfragen.

Ein Bauantrag ist nicht ganz unkompliziert und erfordert einige Vorarbeit. Da zahlreiche Dokumente ausgefüllt und besorgt werden müssen (z.B. Statik-Berechnung, Lageplan, etc.), sollte man ihn mit professioneller Hilfe einreichen – etwa vom Architekten, der das Bauvorhaben umsetzen soll. Die zuständige Baubehörde prüft und genehmigt den Antrag – das kann etwas Zeit in Anspruch nehmen und bringt natürlich weitere Kosten mit sich. In der Regel erhebt das Bauamt Gebühren in Höhe von 0,2 bis 0,7 Prozent der Bausumme für die Bearbeitung des Bauantrages.

Bei der Bauanzeige handelt es sich um ein weniger aufwendiges und dadurch in der Regel schnelleres Genehmigungsverfahren. Dieses Verfahren muss von einem Architekten begleitet werden, der die Bauanzeige verfasst und unterschreibt. Welche Voraussetzungen und Kriterien erfüllt sein müssen, um diesen vereinfachten Weg einschlagen zu können, ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Länderübergreifend gilt aber: ein detaillierter, textlich geschriebener Bebauungsplan muss existieren.

Bei einigen, kleineren Bauvorhaben reicht es manchmal aus, wenn Sie gemeinsam mit einem Architekten eine Bauanzeige einreichen. Die Kriterien dafür sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Mehr Infos bekommen Sie u.a. beim Internet-Portal „MyHammer“ oder im Ratgeber-Portal Hausbautipps24.de.

Immobilienfinanzierung: Diese Baunebenkosten können optional auf einen zukommen.

Die Erschließung:
Strom, Wasser, Gas, Straßenzufahrt, Telekommunikation: Ein neues Haus muss nicht nur gebaut, sondern auch an die örtliche Infrastruktur angeschlossen werden, damit es bewohnbar wird. Zuständig für die Erschließung ist die Gemeinde. Die Kosten dafür trägt allerdings in der Regel der Häuslebauer.

Die Höhe der Erschließungskosten hängt in der Regel stark von der Lage der Immobilie ab. Zieht man in ein klassisches Neubaugebiet am Stadtrand mit zahlreichen Nachbarn, dürften die notwendigen Leitungen wesentlich kürzer und damit auch günstiger sein als bei der Verwirklichung des Einsiedlertraums mit einem einsamen Häuschen irgendwo im Wald.
Die konkreten Kosten erfragt man am besten bei der örtlichen Gemeinde. Das Immobilien-Portal Immobilienscout24.de kommt in einer exemplarischen Rechnung für die Erschließung eines 700 Quadratmeter großen Grundstücks in Oldenburg (Niedersachsen) auf Kosten von 23.680 Euro. Ein Fallbeispiel für das Land Brandenburg finden Sie auf der Seite Haus-Bau-Blog.de.

In jedem Fall sollte man das Geld für die Erschließung im Rahmen der Baufinanzierung einplanen.  

Gutachten und Vermessung:
Je nach Ort und Lage können weitere Kosten bei der Immobilienfinanzierung hinzukommen. So könnte ein Bodengutachten notwendig sein, um zu überprüfen, wie tief gebaut werden darf, ohne auf das Grundwasser zu stoßen. Hier sollte man bereits vor Baubeginn Rücksprache mit seinem Bauträger führen, um später keine bösen Überraschungen zu erleben.

Auch eine Vermessung des Grundstücks kann notwendig sein, auf dessen Basis dann ein Lageplan an die Gemeinde geschickt wird. Das gilt vor allem für Neubaugebiete, in denen weitere Hausbauprojekte folgen könnten und in denen die Gemeinde die Grenzen zwischen den Grundstücken festlegen muss.

In einigen Bundesländern (z.B. Hessen) ist zudem ein Prüfstatiker Pflicht. Er muss die vom Bauträger berechnete Statik sowie die Stabilität der Bodenplatte überprüfen.

Die konkreten Kosten für diese zusätzlichen Kosten kann einem der Bauträger bzw. der Architekt nennen. Einen detaillierten Überblick zur Orientierung bietet auch das Ratgeberportal Hausbaukosten.net.

Außenanlage:
Ein Haus mit Grundstück macht ohne Garten wenig her. Für Begradigung, Bepflanzung und Co. sollte man laut Faustregel fünf Prozent des Kaufpreises mit einkalkulieren.

Fazit: Wer sich den Traum vom Eigenheim erfüllen will, darf nicht nur vom eigentlichen Immobilienpreis ausgehen. Es bedarf einer gründlichen Vorbereitung und Recherche, damit aus den vermeintlich versteckten offensichtliche Kosten werden und diese zu keinen bösen Überraschungen führen.


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